賃貸不動産経営管理士試験 実践演習 第479問（賃貸借）

正解の理由

本問は、賃貸借・賃貸借・所有権移転について、不適切な記述を選ぶ問題です。選択肢2は「敷金返還債務は、所有権移転時に問題となることが絶対にない。」という内容で、ここが設問の求める不適切な記述です。金銭や費用の選択肢は、誰の財産か、預り金か、必要経費か、返還義務があるかを分けて考えます。基本解説としては、所有権移転時には、賃貸人地位、賃借権の対抗力、賃料支払先、敷金承継を確認します。賃貸借では、民法上の原則に加えて、借地借家法による借主保護や判例上の考え方が重なります。契約の成立、更新、解除、原状回復、相続、転貸はそれぞれ要件が違うため、誰の権利義務が問題になっているかを最初に確認すると解きやすくなります。他の選択肢の確認です。選択肢1は「敷金返還債務の承継も、所有権移転時に問題となる。」という内容です。金銭や費用の選択肢は、誰の財産か、預り金か、必要経費か、返還義務があるかを分けて考えます。選択肢3は「賃貸物件の所有権が移転した場合、賃貸人の地位の移転が問題となる。」という内容です。選択肢の結論だけでなく、その理由づけが制度趣旨や実務上の流れと合っているかを確認します。選択肢4は「対抗力を備えた賃借権は、新所有者に対抗できることがある。」という内容です。選択肢の結論だけでなく、その理由づけが制度趣旨や実務上の流れと合っているかを確認します。これらは、少なくとも正解肢ほど明確に制度趣旨や要件から外れているとはいえないため、消去できます。

（2） 敷金返還債務は、所有権移転時に問題となることが絶対にない。

他の選択肢

• （1） 敷金返還債務の承継も、所有権移転時に問題となる。

  「敷金返還債務の承継も、所有権移転時に問題となる。」は、一見もっともらしく見える場合がありますが、正答（2）「敷金返還債務は、所有権移転時に問題となることが絶対にない。」と比べると、学習・制度・実務の観点で「最も問題がある」記述ではありません。
  
  「最も適切でない」形式では、正しそうな肢が複数あることがあります。各肢の主語・客体・数字・期限・手続の順序が設問条件と合うかを確認し、最も不適切な一つだけを選びます。

• （3） 賃貸物件の所有権が移転した場合、賃貸人の地位の移転が問題となる。

  「賃貸物件の所有権が移転した場合、賃貸人の地位の移転が問題となる。」は、一見もっともらしく見える場合がありますが、正答（2）「敷金返還債務は、所有権移転時に問題となることが絶対にない。」と比べると、学習・制度・実務の観点で「最も問題がある」記述ではありません。
  
  「最も適切でない」形式では、正しそうな肢が複数あることがあります。各肢の主語・客体・数字・期限・手続の順序が設問条件と合うかを確認し、最も不適切な一つだけを選びます。

• （4） 対抗力を備えた賃借権は、新所有者に対抗できることがある。

  「対抗力を備えた賃借権は、新所有者に対抗できることがある。」は、一見もっともらしく見える場合がありますが、正答（2）「敷金返還債務は、所有権移転時に問題となることが絶対にない。」と比べると、学習・制度・実務の観点で「最も問題がある」記述ではありません。
  
  「最も適切でない」形式では、正しそうな肢が複数あることがあります。各肢の主語・客体・数字・期限・手続の順序が設問条件と合うかを確認し、最も不適切な一つだけを選びます。

学習のヒント

この問題で間違えた場合は、設問文の求め方（「正しいもの」「誤っているもの」「最も適切でないもの」）を最初に線引きしてください。正答・誤答それぞれについて、用語の定義と制度の前提を用語解説で確認し、復習リストや実践演習・一問一答と組み合わせて、同分野の過去問を解き直すと定着しやすくなります。