賃貸不動産経営管理士試験 実践演習 第418問（賃貸借）

正解の理由

本問は、賃貸借・賃貸借・借地借家法について、正しい記述を選ぶ問題です。選択肢3は「借地借家法に反して賃借人に不利な特約は、無効となることがある。」という内容で、論点の基本整理に合っています。選択肢の結論だけでなく、その理由づけが制度趣旨や実務上の流れと合っているかを確認します。基本解説としては、建物賃貸借では借地借家法が重要で、賃借人に不利な特約が無効となる場合があります。賃貸借では、民法上の原則に加えて、借地借家法による借主保護や判例上の考え方が重なります。契約の成立、更新、解除、原状回復、相続、転貸はそれぞれ要件が違うため、誰の権利義務が問題になっているかを最初に確認すると解きやすくなります。他の選択肢の確認です。選択肢1は「借地借家法に反する賃借人に不利な特約でも、常にすべて有効である。」という内容です。「常に」「当然に」「一切」などの断定が強い表現は、例外を無視していないかを確認します。選択肢2は「更新や解約申入れは、居住用建物の賃貸借では全く問題にならない。」という内容です。「常に」「当然に」「一切」などの断定が強い表現は、例外を無視していないかを確認します。選択肢4は「建物賃貸借には、借地借家法が一切適用されない。」という内容です。「常に」「当然に」「一切」などの断定が強い表現は、例外を無視していないかを確認します。正しいものを選ぶ問題では、これらのように要件の一部を落としていたり、断定が強すぎたりする選択肢を消去します。

（3） 借地借家法に反して賃借人に不利な特約は、無効となることがある。

他の選択肢

• （1） 借地借家法に反する賃借人に不利な特約でも、常にすべて有効である。

  この肢は「借地借家法に反する賃借人に不利な特約でも、常にすべて有効である。」と述べていますが、賃貸借の基準では正しい記述ではありません。
  
  正答（3）「借地借家法に反して賃借人に不利な特約は、無効となることがある。」は、制度・手続・学習法のいずれかの観点で適切な内容です。
  
  正答の論点と照らすと、この肢は「借地借家法に反する賃借人に不利な特約でも、常にすべて有効である。」という断定のどこかが設問の前提と矛盾します。主語・客体・数字・期限・「毎年／常に／不要」などの限定語をチェックしてください。

• （2） 更新や解約申入れは、居住用建物の賃貸借では全く問題にならない。

  この肢は「更新や解約申入れは、居住用建物の賃貸借では全く問題にならない。」と述べていますが、賃貸借の基準では正しい記述ではありません。
  
  正答（3）「借地借家法に反して賃借人に不利な特約は、無効となることがある。」は、制度・手続・学習法のいずれかの観点で適切な内容です。
  
  正答の論点と照らすと、この肢は「更新や解約申入れは、居住用建物の賃貸借では全く問題にならない。」という断定のどこかが設問の前提と矛盾します。主語・客体・数字・期限・「毎年／常に／不要」などの限定語をチェックしてください。

• （4） 建物賃貸借には、借地借家法が一切適用されない。

  この肢は「建物賃貸借には、借地借家法が一切適用されない。」と述べていますが、賃貸借の基準では正しい記述ではありません。
  
  正答（3）「借地借家法に反して賃借人に不利な特約は、無効となることがある。」は、制度・手続・学習法のいずれかの観点で適切な内容です。
  
  正答の論点と照らすと、この肢は「建物賃貸借には、借地借家法が一切適用されない。」という断定のどこかが設問の前提と矛盾します。主語・客体・数字・期限・「毎年／常に／不要」などの限定語をチェックしてください。

学習のヒント

この問題で間違えた場合は、設問文の求め方（「正しいもの」「誤っているもの」「最も適切でないもの」）を最初に線引きしてください。正答・誤答それぞれについて、用語の定義と制度の前提を用語解説で確認し、復習リストや実践演習・一問一答と組み合わせて、同分野の過去問を解き直すと定着しやすくなります。